Preguntas Frecuentes
¿Cuáles son los pasos para comprar una propiedad usada?
- Elección la propiedad
- Ofertar por la propiedad
- Conseguir la aprobación del crédito
- Formalizar la oferta de compra (promesa compraventa)
- Tasación de la propiedad
- Estudio de títulos
- Firma de escritura
- Ingreso al Conservador de bienes raíces
¿Qué es una promesa de compraventa?
La promesa de compraventa es un contrato firmado ante notario. La manera de garantizar que el promitente comprador y promitente vendedor den cumplimiento al contrato de promesa es estableciendo multas para el caso de incumplir alguna de las clausulas establecidas en el contrato, las que van a favor de la parte que se vio afectada por el incumplimiento de la contraparte.
¿Qué es un estudio de titulos?
Es un análisis de carácter legal que realiza un abogado sobre los antecedentes e inscripciones de una propiedad a lo largo de su historia. Para ello, un abogado realiza el estudio de los títulos de la propiedad que se está comprando, revisando las escrituras e inscripciones que tenga la propiedad.
Este estudio se realiza comúnmente frente a una operación donde se inscriben o modifican las inscripciones de dominio, hipotecas, gravámenes o prohibiciones que afectan a un bien inmueble.
¿Qué es el certificado de dominio vigente?
Es un documento que acredita que una persona es dueña de una propiedad y cuáles son los detalles de esa propiedad (ubicación, metros cuadrados, si tiene estacionamiento, etc.)
El certificado de dominio incluye los nombres y RUT del o los dueños de la propiedad, la ubicación de la propiedad, los metros cuadrados del bien, si tiene o no tiene estacionamiento, el año en el que fue inscrita la propiedad y algunos detalles técnicos como el ROL.
¿Cómo obtener el certificado de dominio vigente?
Lo primero será ingresar al sitio oficial del Conservador de Bienes Raíces haciendo clic en el siguiente link:
https://www.conservador.cl/portal/indice_propiedad
Una vez dentro, deberás presionar la pestaña “apellido, comuna y año” y llenar los campos con los apellidos del dueño, la comuna en la que se encuentra la propiedad y el año en el que fue comprada.
¿Qué es el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones?
Es un documento a través del cual el Conservador de Bienes Raíces, certifica los gravámenes (hipoteca, servidumbre, usufructos, etc.), las prohibiciones (embargos, impedimentos bancarios del SERVIU para vender, entre otros) y los juicios que afectan a una propiedad.
¿En qué situaciones un inmueble tiene prohibición de enajenar o prohibición de gravar?
La situación más común es a razón de haber sido financiada por medio de un crédito hipotecario (mutuo hipotecario). Los bancos e instituciones financieras que otorgan estos créditos, además de inscribir hipotecas sobre el inmueble, inscriben prohibición de enajenar, y prohibición de gravar y de inscribir derechos reales o personales a favor de terceros sobre la propiedad.
¿Qué es una hipoteca?
La hipoteca es una garantía constituida sobre un bien inmueble para resguardar el cumplimiento de una obligación, como por ejemplo el pago de un crédito que se ha sido otorgado por una entidad financiera para financiar un inmueble. La hipoteca faculta al acreedor para rematar judicialmente el bien inmueble que ha sido puesto en garantía en caso de que el deudor incumpla los compromisos de pago.
¿Qué pasa con la hipoteca de una propiedad cuando se vende?
Normalmente el dinero que el deudor vendedor obtiene de la venta de un inmueble es usado para prepagar el crédito hipotecario totalmente y con ello alzar la hipoteca. Con ello, el comprador inscribe la propiedad a su nombre libre de hipotecas preexistentes.
¿Qué es la escritura de compraventa de una propiedad?
La compra de una propiedad se oficializa con la firma de la escritura de compraventa ante notario. Corresponde a una escritura pública, por lo cual los firmantes del documento deben comparecer ante notario, quien luego firma para autorizar la escritura una vez que esté completa y haya sido firmadas por todos los comparecientes. Además, para las compras de propiedades financiadas mediante créditos hipotecarios, la escritura que se firme también contendrá las cláusulas sobre el crédito que se está contratando, fijando hipotecas y prohibiciones que deriven de dicho contrato.
¿Dónde obtener una copia de la escritura de una propiedad
La copia de la escritura es custodiada por la notaría donde se firmó este documento, por un periodo de hasta 12 meses. Transcurrido un año desde la firma, la notaría deriva la copia de la escritura al archivo judicial, donde se almacenan todas las copias de escrituras de un distrito.
¿Qué es la inscripción en el conservador de bienes raíces?
La escritura firmada ante notario es derivada posteriormente al conservador de bienes raíces para que registre las inscripciones del inmueble. El conservador realizará las inscripciones sobre el cambio de titularidad de dominio de la propiedad, que debe quedar a nombre del comprador del inmueble y las hipotecas, gravámenes y prohibiciones que se inscriban en la propiedad en caso de financiarse con crédito hipotecario.
¿Qué es la cesión de derechos en la compra de propiedades?
En una promesa de compra para un inmueble en blanco o en verde, el contrato puede incluir la opción de cesión de derecho. Con ello, la persona que firmó la promesa, puede ceder los derechos (cedente) a una tercera persona (cesionario) sobre la compra del inmueble.
Al ejercer esta opción, el cesionario adquiere los derechos y obligaciones asumidas por el cedente con la inmobiliaria, incluyendo todas las condiciones inicialmente pactadas: precio de compra, porcentaje de pie, descuentos, comisiones, etc.
¿Cuáles son los costos en la compra de una propiedad?
- Tasación de la propiedad: 2.5 UF a 5 UF: Es asignar un valor comercial a la propiedad que se está adquiriendo a fin de asegurar a el banco o institución financiera que otorga el crédito, que el precio de la propiedad que está financiando se ajusta a su valor comercial en el mercado.
- Estudio de títulos y borrador de escritura: 4 UF a 6 UF: Es el estudio de las sucesiones de dominio, gravámenes, hipotecas y otras inscripciones que la propiedad ha tenido a lo largo de su historia y comprende las sucesiones de posesión de la propiedad de hasta 10 años atrás.
- Impuesto al mutuo: 0,8% del valor de compra de la propiedad: Es el impuesto que cobra el fisco por la emisión de créditos hipotecarios. En caso de que sea una propiedad DFL2 (propiedades con menos de 140 m2 de superficie), este impuesto es de 0,2% sobre el valor de compra de la propiedad.
- Gastos notariales: 3 UF a 4 UF: Corresponde a los honorarios cobrados por la notaría por firmar y tramitar la escritura por la compraventa de la propiedad.
- Arancel del conservador de bienes raíces: 0.8% del valor de la propiedad: El conservador de bienes raíces procederá a revisar las inscripciones vigentes e inscribir a continuación los títulos de dominio y gravámenes para la propiedad que se está adquiriendo. El arancel por realizar estas labores dependerá del conservador en que se inscriba, pero por lo general es de 0,8% del valor de compra de la propiedad.
- Honorarios de corredor de propiedades: 2% más IVA del valor de compra: generalmente se cobra tanto al vendedor como al comprador un 2% del costo de la transacción más IVA.
¿Qué es el CAE de un crédito Hipotecario?
La CAE o Carga Anual Equivalente fue impulsado el año 2012 por el SERNAC y es un indicador, expresado en términos porcentuales que representa el costo total de un crédito en términos anuales. Para esto, considera no sólo los intereses que cobra el banco o institución financiera por el crédito otorgado, si no también todos los costos asociados al crédito.
¿Qué diferencia hay entre la CAE y la tasa de interés?
La diferencia radica en que la CAE no solo considera para su cálculo los intereses del crédito, sino también los costos asociados, tales como seguro de desgravamen, seguros de incendio y/o sismo, impuestos, comisiones, gastos notariales, gastos legales (estudios de títulos para el crédito) y gastos del conservador de bienes raíces.
Por lo anterior la Carga Anual Equivalente siempre será mayor a la tasa de interés de un crédito hipotecario.
¿Qué es el avalúo Fiscal?
El avalúo fiscal es el valor económico que el servicio de impuestos internos (SII) le asigna a un bien raíz. El avalúo fiscal es utilizado por el SII como base para calcular las contribuciones, también conocidas como impuesto territorial. Para su calculo se considera principalmente el valor del terreno en que está emplazado el inmueble y el valor de la construcción de la propiedad.
¿Qué son y cuándo se pagan las contribuciones?
Las contribuciones son el impuesto territorial que deben pagar los propietarios de bienes inmuebles al fisco y son recaudadas en cuatro cuotas trimestrales:
- 1era cuota, con vencimiento el 30 de Abril de cada año
- 2nda cuota, con vencimiento el 30 de Junio de cada año
- 3era cuota, con vencimiento el 30 de Septiembre de cada
- 4ta cuota, con vencimiento el 30 de Noviembre de cada año
¿Qué es un canje inmobiliario?
Es un acuerdo que se genera entre dos corredores de propiedades para ejecutar la transacción de un inmueble en conjunto. Esto ocurre cuando un corredor tiene una propiedad publicada y otro corredor diferente consigue al cliente interesado en comprar o arrendar. Si se concreta el acuerdo, cada corredor se preocupará de atender a su cliente y finalmente cobra la comisión sólo al cliente que atendió.
¿Se paga IVA por el Servicio de Corretaje?
El corretaje de propiedad, por regla general, es un servicio que se encuentra gravado con IVA, ya que se encuentra comprendido dentro de las actividades que son gravadas con el impuesto de Primera Categoría (artículo 20 N° 4 de la Ley Sobre Impuesto a la Renta). Siempre la actividad de corretaje de propiedades estará gravada con IVA cuando la ejerce una persona jurídica. Si la actividad de corretaje de propiedades la realiza una persona natural no estará gravada con IVA cuando no haya empleado capital para el ejercicio de la actividad (artículo 12°, letra E, N° 8 de la Ley del IVA).
+56 9 44131410